Comment fonctionne la donation en nue propriété avec réserve d'usufruit?

Donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit, c'est quoi ?

Démembrement du droit de propriété

Le droit de propriété est constitué de trois attributs, pouvant être soit regroupés pour accorder la pleine propriété à la personne qui les détient, soit démembrés afin d'être répartis entre plusieurs personnes.

Dans le cadre d'un démembrement, nous retrouvons d'un côté l'usufruit et de l'autre, la nue-propriété.

Usufruit et nue-propriété, droits et obligations

Les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire

L'usufruitier est la personne qui dispose le droit d'user et de jouir du bien immobilier (appartement, maison, immeuble, etc.). Autrement dit, c’est le droit de l'occuper et le droit d'en tirer les fruits (bénéfices issus de la location). Le nu-propriétaire est celui qui détient le droit d’en disposer, lui octroyant ainsi la possibilité de réaliser une vente, un échange ou une donation.

Les obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Lorsque l'on a l'usufruit, on est tenu de maintenir le bien en bon état et de payer les charges inhérentes à l'occupation. L'usufruitier se doit de payer l'ensemble des travaux d'entretien ainsi que la taxe habitation et la taxe foncière. Il a également l'obligation de demander au nu-propriétaire son accord pour changer l'usage du bien.

Lorsque l'on possède la nue-propriété, on est tenu au paiement des gros travaux et on profite d'une fiscalité avantageuse : exonération d’impôts (IFI et impôt sur revenus fonciers) et des taxes habitation et foncière.

La donation en nue-propriété, donateur et donataire

La donation en nue-propriété est un acte notarié par lequel le donateur transmet le droit de nue-propriété d’un bien immobilier, de son vivant et gratuitement, au donataire. Le donateur reste le bénéficiaire de l'usufruit, et le donataire récupère la nue-propriété.

La réserve d'usufruit

La réserve d’usufruit est une clause insérée dans l'acte de donation et mentionnée à l'article 949 du Code Civil. Elle autorise celui qui détient la nue-propriété à rester dans l'habitation ou à la louer, donc à conserver l'usufruit.

Elle s’accompagne d'une convention de démembrement qui fera état de la date d'extinction de l'usufruit, soit au décès (démembrement viager) soit à une date déterminée.

Frais de donation, frais de succession, comment se passe la transmission du patrimoine ?

L'avantage de la donation est qu'elle permet de réduire l'assiette de succession, avec des frais moindres, d'une part. Et d'autre part, l'imposition est réalisée seulement sur la nue-propriété, et non sur la pleine propriété.

Les frais de donation sont soumis à un barème fiscal, permettant de déterminer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété, de façon corrélative avec l'âge de l'usufruitier. Plus la donation avec réserve d'usufruit est réalisée jeune, plus l’abattement sera important et les frais limités.