Quel coût pour une donation en nue-propriété ?

Principe de la donation en nue-propriété, la mutation à titre gratuit

Il est possible de réaliser un démembrement du droit de propriété. Ainsi, la pleine propriété est scindée en deux : l'usufruit d'un côté, et la nue-propriété de l'autre.

Ce montage juridique est réalisé par acte notarié et peut se faire dans le cadre d'une donation, c'est-à-dire d'une mutation à titre gratuit.

Dans ce cas, le donateur transmet la nue-propriété (le droit de disposer du bien immobilier par une vente, un échange ou une donation) au donataire, mais conserve le droit d'usufruit (le droit d’occuper le logement ou de le louer pour en percevoir les fruits). Il récupère la pleine propriété à une date déterminée ou au décès de l'usufruitier.

Ce mécanisme offre des avantages financiers au nu-propriétaire qui n'est tenu qu'au paiement des gros travaux. Les frais d'entretien ainsi que les taxes d'habitation et foncière restent à la charge de l'usufruitier. Il est aussi exonéré d'impôts (impôt sur la fortune immobilière et sur revenus fonciers). Un barème fiscal est mis en place en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Quels frais sont à payer dans le cadre d'une donation en nue-propriété ?

Les droits de mutation à titre gratuit

Principe de l'abattement fiscal

Des droits de mutation à titre gratuit correspondent au montant des droits de donation, qui sont dus à l'administration fiscale et qui sont généralement réglés par le donateur.

Les droits de donation ne se calculent que sur la valeur de la nue-propriété et non de la pleine propriété, ce qui est un important avantage en termes de fiscalité.

Un abattement fiscal, déterminé en fonction de la relation filiale entre donataires et donateur, s'applique, et permet de diminuer l'assiette taxable.

Le tarif applicable est un pourcentage et dépend de la fraction de la part nette taxable après abattement.

Calcul des droits de donation selon le lien de filiation entre donataires et donateur

Le barème d'abattement est le suivant :

• En cas de lignage direct : 100 000 euros pour les enfants (vivants ou représentés), et 31 865 euros pour les petits-enfants ;
• Entre époux partenaires pacs : 80 724 euros ;
• En cas de ligne collatérale ou non-parents : 15 932 euros pour les frères et sœurs, 7 967 euros jusqu'au 4e degré et 1594 euros au-delà du 4e degré ou entre non-parents.

Les émoluments du notaire

Dans le cadre d'une donation nue-propriété avec réserve d'usufruit, les frais de notaire sont, eux, calculés sur la pleine propriété du bien immobilier, et non sur la nue-propriété comme pour les droits de mutation.

Taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière

Ces taxes sont calculées sur la valeur du bien en nue-propriété, et sont les suivantes :

• La taxe publicité foncière TPF est de 0,60 % du montant de la donation ;
• La contribution de sécurité immobilière CSI est de 0,10 % du montant de la donation.